Huurverhoging na verduurzaming: wanneer mag het en wanneer niet?

Je verhuurder mag de huur na verduurzaming alleen verhogen als je vooraf instemde met de verbetering, en alleen voor iets nieuws dat je woongenot vergroot. Onderhoud, vervanging en het oplossen van vocht tellen niet. Ben je het niet eens, dan vraag je de Huurcommissie binnen 3 maanden na afronding om een toets.^ROHC

Een geïsoleerd dak of nieuw glas maakt je huis warmer en je energierekening lager. Maar soms staat er in het voorstel van je verhuurder ook een huurverhoging. Mag dat? En wanneer is het redelijk? In dit artikel lees je wanneer de huur omhoog mag, wat een redelijk voorstel is, wat er geldt in een complex met de 70%-regel en hoe je een verhoging laat toetsen. Wil je zelf je verhuurder om isolatie vragen, lees dan je verhuurder vragen om isolatie.

Wanneer mag de huur omhoog?

Na een woningverbetering mag een verhuurder de huur verhogen, bovenop de jaarlijkse huurverhoging. Dat geldt bij sociale huur, middenhuur en vrije sector. Maar alleen als je vooraf toestemming gaf voor de verbetering.^RO De Huurcommissie noemt vier voorwaarden voor sociale huur en middenhuur:^HC

1. Het werk leidt tot iets nieuws: een verandering of toevoeging die er eerst niet was.
2. Je woongenot neemt toe. Oud vervangen door nieuw telt niet.
3. Het gaat om een vaste (onroerende) toevoeging of verandering.
4. De nieuwe huur is niet hoger dan de maximale huur volgens de puntentelling.

Sinds 1 mei 2021 moet de verhoging ook in redelijke verhouding staan tot wat de verhuurder voor de nieuwe voorzieningen heeft betaald.^RO

Onderhoud is geen verbetering

Hier gaat het vaak mis. Repareert of vervangt je verhuurder iets ouds, dan is dat onderhoud en geen woningverbetering. Onderhoud geeft geen recht op huurverhoging.^HC

Bronnen: Huurcommissie, Huurverhoging na woningverbetering; Rijksoverheid, Gaat de huur omhoog na renovatie? Gelezen op 15 oktober 2026.

Zit er achterstallig onderhoud in de woning, dan moet de verhuurder dat eerst herstellen. Voor dat herstel mag hij geen huurverhoging rekenen, ook niet als het tegelijk met energiebesparende maatregelen gebeurt.^WB Is het onderhoud slecht, lees dan tocht, vocht of schimmel melden.

Bij een woningcorporatie

Huur je bij een woningcorporatie, dan geldt een afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken. Neemt de corporatie zelf het initiatief, dan voert ze isolatiemaatregelen uit zonder huurverhoging. Voor andere verbeteringen mag ze wel een verhoging vragen. Nemen de huurders het initiatief, dan mag de corporatie ook voor isolatie een verhoging vragen.^WB Milieu Centraal noemt als isolatie die de corporatie zonder huurverhoging doet: gevel, dak, vloer en kruipruimte, ramen, deuren en kozijnen vervangen, en kieren dichten.^MC

Particuliere verhuurders mogen voor alle soorten woningverbetering een verhoging vragen, als die redelijk is.^WB

Wat is een redelijk voorstel?

De verhuurder moet je eerst een schriftelijk en redelijk voorstel doen.^BW Daarin staat volgens de Woonbond wat er wordt verbeterd, wanneer, hoe lang het werk duurt, hoeveel overlast je hebt, en welke afspraken er gelden bij een gewijzigde planning, schade aan je spullen en nazorg. Hoort er een huurverhoging bij, dan staat die er ook in.^WB

Om te beoordelen of de verhoging klopt, zet je drie dingen naast elkaar:

• Je energierekening. De Woonbond adviseert in te stemmen als je energierekening meer omlaag gaat dan je huur stijgt. Dan stijgen je totale woonlasten niet.^WB
• Je huurtoeslag. Krijg je huurtoeslag, dan stijgt die mee met de huur. Juist bij lagere inkomens is de besparing op woonlasten daardoor vaak groter.^WB
• Je huurpunten. Een beter label geeft meer punten. Dat heeft alleen effect als je al (bijna) de maximale huur betaalt, wat bij middenhuur vaker het geval is.^WB Zie het energielabel van je huurwoning.

Milieu Centraal geeft als vuistregel dat je let op of de verhoging niet hoger is dan wat je gaat besparen op je energierekening.^MC

Moet je instemmen?

Nee, je bent niet verplicht om ja te zeggen, ook niet als er geen huurverhoging bij staat. Zeg je nee, dan gaat de verduurzaming voor jouw woning in principe niet door.^WB Er is één belangrijke uitzondering: de 70%-regel.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek artikel 7:220 lid 3; Woonbond, Moet ik instemmen met woningverduurzaming? Stand van 15 oktober 2026.

Stemt 70% of meer in, dan gaat het voorstel in principe door voor iedereen in het complex. Ook dan kan de rechter rekening houden met je persoonlijke situatie, bijvoorbeeld of je de verhoging kunt betalen.^BWWB

Vijf vragen bij een voorstel

Krijg je een voorstel met een huurverhoging, loop het dan rustig na voordat je tekent. Deze vragen helpen je daarbij. Ze volgen uit de regels van de Huurcommissie en de adviezen van de Woonbond.^HCWB

1. Is het een verbetering of onderhoud? Alleen voor iets nieuws mag de huur omhoog. Staat er vervanging van kozijnen of het oplossen van vocht in, dan hoort daar geen verhoging bij.
2. Hoeveel ga je besparen, en hoe is dat berekend? Vraag naar de berekening, niet alleen naar het eindbedrag.
3. Blijft de huur onder de maximale huur? Bij sociale huur en middenhuur mag de nieuwe huur niet boven de puntentelling uitkomen.
4. Wat gebeurt er met je huurtoeslag? Reken uit wat er netto overblijft.
5. Wat als je nee zegt? Weet of je in een complex van 10 of meer woningen woont, want dan telt de 70%-regel.

Twijfel je, vraag dan je bewonerscommissie of de Woonbond om mee te kijken voordat je instemt.

Een verhoging laten toetsen

Is de verbetering klaar en vind je de verhoging te hoog, dan kun je bij sociale huur en middenhuur de Huurcommissie vragen om de verhoging te beoordelen. Dat doe je via MijnHuurcommissie met het formulier Huurverhoging na woningverbetering, binnen 3 maanden nadat het werk is afgerond. Een onderzoeker komt langs, maakt een puntentelling en kijkt of het werk een verbetering is en of de verhoging redelijk is tegenover de kosten. Jij en je verhuurder moeten je aan de uitspraak houden.^HC

Een procedure kost je als huurder €25 vooraf. Krijg je gelijk, dan krijg je het geld terug en betaalt de verhuurder €500. Met een minimuminkomen kun je vrijstelling vragen.^HC Let ook op je huurtoeslag: een hogere huur kan meer toeslag betekenen.^HC

Bij de vrije sector geldt het puntensysteem niet. De jaarlijkse maximale verhoging geldt dan ook niet voor een verhoging door verbetering, maar ook daar moet die redelijk zijn tegenover de kosten.^RO

Veelgestelde vragen

Mag de huur omhoog na nieuwe kozijnen?

Niet als het om vervanging gaat: dat is onderhoud. Komt er iets nieuws bij, zoals dubbel glas waar enkel glas zat, dan kan het met je instemming.^HCRO

Mag een woningcorporatie de huur verhogen na isolatie?

Niet als de corporatie zelf het initiatief nam. Dat is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken.^WB

Hoe lang heb ik om naar de Huurcommissie te gaan?

3 maanden na afronding van het werk.^HC

Wat als 70% van mijn buren ja zegt en ik niet?

Dan is het voorstel vermoed redelijk. Je kunt binnen 8 weken na de kennisgeving de rechter vragen het te toetsen.^BW

Mag mijn verhuurder de huur verhogen na verduurzaming?

Alleen als je vooraf instemde en het om iets nieuws gaat dat je woongenot vergroot. Onderhoud, vervanging en het oplossen van vocht tellen niet.