Tocht, vocht of schimmel in je huurwoning: zo meld je het

Meld tocht, vocht of schimmel schriftelijk bij je verhuurder en vraag om herstel binnen 6 weken. Gebeurt er niets en is het gebrek ernstig, dan kan de Huurcommissie bij sociale huur en middenhuur de huur tijdelijk verlagen met 20, 30 of 40%. Dat kost je €25 vooraf, terug als je gelijk krijgt.^HCROHC

Een tochtig raam, een vochtige muur of zwarte plekken in de badkamer: het zijn gebreken die je verhuurder moet oplossen. Volgens de Woonbond kampt ongeveer 30% van de huurwoningen in Nederland met schimmel- en vochtproblemen, op basis van het WoON2024.^WB In dit artikel lees je wat je eerst zelf doet, hoe je een gebrek meldt, welke termijnen gelden en welke instanties je daarna kunt inschakelen. Hoe je schimmel veilig weghaalt en wat de oorzaak is, behandelen we hier niet; dit artikel gaat over de route naar je verhuurder.

Eerst: wat je zelf doet

Vocht ontstaat niet altijd door de woning. Het kan ook komen door te weinig ventileren of verwarmen. Daarom vraagt de Woonbond je eerst te doen wat je zelf kunt:^WB

• Ventileer 24 uur per dag. Laat roosters en klepraampjes open en het ventilatiesysteem aan. Ventileer extra bij koken, douchen en de was binnen drogen.
• Voorkom vocht. Houd de badkamerdeur dicht tijdens het douchen, kook met de deksel op de pan en de afzuigkap aan, en trek na het douchen de muren en vloer droog.
• Verwarm genoeg. Verwarm regelmatig tot minstens 17 graden. Op koude oppervlakken slaat vocht neer.
• Haal schimmel weg met een middel dat daarvoor bedoeld is, en lucht goed tijdens en na het schoonmaken.

Blijft het probleem terugkomen, dan ligt de oorzaak waarschijnlijk bij de woning: een lekkage, optrekkend of doorslaand vocht, of een ventilatie die niet goed werkt. Dan is het aan je verhuurder.^WB

Welke gebreken tellen

Het onderhoud is verdeeld. De verhuurder zorgt voor groot onderhoud, jij voor klein onderhoud. Kleine reparaties die weinig kosten en die je makkelijk zelf doet, zijn voor jou. Kost een reparatie veel geld of kun je het niet zelf, dan betaalt de verhuurder.^HC De Rijksoverheid noemt tocht, vochtproblemen, lekkages en schimmel als gebreken die je bij de verhuurder meldt.^RO

Bron: Huurcommissie, Onderhoud en gebreken aan uw woning, gelezen op 15 oktober 2026. Met de Gebrekencheck op de site van de Huurcommissie zie je of jouw gebrek ernstig genoeg is.

Over sommige dingen doet de Huurcommissie geen uitspraak. Een verbetering zoals het plaatsen van dubbel glas valt daarbuiten, net als gebreken aan een gaskachel. Wil je dat je verhuurder het glas vervangt, lees dan je verhuurder vragen om isolatie.^HC

Zo meld je het gebrek

Stuur je verhuurder een brief of e-mail. Zet de gebreken op een rij, vraag om herstel binnen 6 weken en bewaar een kopie. Is het dringend, vraag dan om spoed.^RO De Huurcommissie heeft een modelbrief voor de melding. Gebruik je e-mail als bewijs, zorg dan dat het adres van de verhuurder en de verzenddatum zichtbaar zijn.^HC

Schrijf in je melding:

1. Wat het gebrek is en waar in de woning.
2. Sinds wanneer het er is en wat je zelf al deed, zoals ventileren.
3. Foto's met datum.
4. Dat je herstel vraagt binnen 6 weken.

Houd na je melding bij wat er gebeurt. Schrijf op wanneer de verhuurder reageert, wie er langskomt en wat er wordt gedaan. Maak opnieuw foto's als het gebrek terugkomt. Belt je verhuurder, vraag dan om de afspraak per e-mail te bevestigen. Zo heb je bewijs als je later naar de Huurcommissie of de rechter gaat.

De termijnen op een rij

Stand van 15 oktober 2026.

Start je de zaak binnen 6 maanden na je melding en krijg je gelijk, dan gaat de huurverlaging meestal in op de eerste dag van de maand na je melding. Is je melding langer dan 6 maanden geleden, dan kan de verlaging niet eerder ingaan dan 6 maanden voor de dag dat je de zaak startte.^HC

Wat de Huurcommissie doet

Herstelt je verhuurder het gebrek niet binnen 6 weken, of reageert hij niet, dan vraag je de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging. Dat doe je via MijnHuurcommissie met het formulier Huurverlaging bij onderhoudsgebreken.^HC Meestal komt er een onderzoeker langs. Hoe ernstiger het gebrek, hoe groter de verlaging: 20, 30 of 40% van de huur.^RO

Belangrijk om te weten:

• Blijf je huur betalen zolang er geen uitspraak is. Bij een achterstand kan de verhuurder soms het contract beëindigen.
• De Huurcommissie kan je verhuurder niet dwingen te repareren. Ze verlaagt alleen de huur tot het gebrek is opgelost.
• Te veel betaald vraag je na de uitspraak zelf terug bij je verhuurder.
• Huurtoeslag: een lagere huur kan minder toeslag betekenen.

Bron bij deze lijst: Huurcommissie, Tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken, en Rijksoverheid.

Een procedure kost je als huurder €25 vooraf. Krijg je gelijk, dan krijg je dat terug. Met een minimuminkomen vraag je vrijstelling.^HC Voor sommige gebreken, zoals een cv-ketel die niet goed werkt, moet je zelf een rapport van een deskundige laten maken, op eigen kosten.^HC

Andere routes: gemeente, rechter, GGD

De Huurcommissie is er alleen voor sociale huur en middenhuur. Huur je in de vrije sector, of wil je dat de verhuurder echt gaat repareren, dan zijn er andere routes.^WB

• De gemeente. Voldoet de woning niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, dan meld je dat bij Bouw- en Woningtoezicht. De gemeente kan de verhuurder aanschrijven en de reparatie laten uitvoeren op kosten van de verhuurder.^RO
• De kantonrechter. Alle huurders kunnen naar de kantonrechter. Die kan de huur verlagen, de verhuurder verplichten tot reparatie, of jou toestemming geven het zelf te laten doen op kosten van de verhuurder.^WBRO
• De GGD. Heb jij of een huisgenoot gezondheidsklachten die waarschijnlijk door vocht en schimmel komen, dan kun je de GGD inschakelen.^WB

Huur je bij een woningcorporatie, dan kun je ook naar de klachtencommissie van de corporatie.^WB Voor gratis advies over je eigen situatie kun je terecht bij het Juridisch Loket. Meer over wat je verhuurder verder moet, lees je in de gids De verhuurder.

Veelgestelde vragen

Hoe lang heeft mijn verhuurder om schimmel op te lossen?

6 weken na je schriftelijke melding. Daarna kun je bij een ernstig gebrek naar de Huurcommissie.^HC

Hoeveel huurverlaging kan ik krijgen?

20, 30 of 40% van de huur, afhankelijk van hoe ernstig het gebrek is.^RO

Wat kost de Huurcommissie?

€25 vooraf. Krijg je gelijk, dan krijg je het terug.^HC

Ik huur in de vrije sector. Wat nu?

Dan kun je niet naar de Huurcommissie voor huurverlaging bij gebreken, wel naar de kantonrechter of de gemeente.^WB